Abrir una ventana en la fachada de una comunidad de propietarios puede ser una necesidad por diversas razones: mejorar la iluminación natural, aumentar la ventilación, o incluso realizar ampliaciones que requieran nuevas aberturas. La Ley de Propiedad Horizontal regula las alteraciones en elementos comunes comunidad, como la fachada. «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Los elementos comunes son aquellos que pertenecen a todos los propietarios de la comunidad y su modificación afecta al derecho individual del propietario. Por ejemplo, si un propietario desea instalar una ventana en la fachada para mejorar la ventilación de su vivienda, debe obtener la aprobación de la comunidad y cumplir con los requisitos legales establecidos. Para modificar la fachada, es necesario obtener la aprobación de la comunidad de propietarios. Además de la aprobación de la comunidad, necesitarás obtener una licencia urbanística del ayuntamiento. El ayuntamiento evaluará cómo la alteración afecta al diseño arquitectónico y al entorno. Para incluir el tema en el orden del día, debes convocar una junta extraordinaria. Durante la junta, se procederá a la votación. Si la comunidad rechaza tu solicitud, existen alternativas legales que puedes considerar. Antes de proceder a acciones legales, es recomendable buscar un acuerdo amistoso. Abrir una ventana sin los permisos necesarios puede acarrear sanciones por abrir ventana sin permiso. La comunidad de propietarios puede iniciar procedimientos judiciales en tu contra. Si las alteraciones fueron aprobadas previamente, podrías tener un precedente a tu favor.
En los edificios de viviendas con locales comerciales la ley permite a cada propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando no se menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura o configuración exteriores. Además, cualquier alteración de los elementos comunes debe ser aprobada de forma unánime por los propietarios. El objetivo de esta interpretación es evitar que la aplicación rigurosa de la ley impida a los titulares y arrendatarios de locales explotar su empresa de forma adecuada. Así, tratándose de locales comerciales, la posibilidad de realizar obras, incluso en elementos comunes, debe ser más amplia porque la finalidad comercial de éstos comporta tener una configuración exterior concreta (para ser visibles y accesibles al público). Por ello, el título constitutivo suele permitir a los titulares de los locales efectuar obras que afectan a algunos elementos comunes y sin necesidad de autorización de la junta. El único límite a estas cláusulas es que las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o configuración exterior en sentido amplio, y que no perjudiquen los derechos de otro propietario.
Recientemente, he adquirido un local en la capital de mi provincia, con la idea de cambiarle el uso a vivienda. Antes de realizar la compra, me informé en urbanismo y en la comunidad de propietarios. Urbanismo me comentó que cumplía todos los requisitos, a la espera del proyecto, etc. Y la comunidad, no tenía prohibición del cambio de uso en sus estatutos. El local tiene las típicas ventanas alargadas de 0,7x2 m, a una altura del suelo de unos 2 m. Estas ventanas dan a un patio posterior donde está el portal y un pequeño jardín. Le comenté al presidente que mi intención era solicitar el cambio de uso y aumentar el tamaño de las mismas, con el fin de poder hacer unas habitaciones decentes y cumplir los requisitos que me habían comentado en urbanismo. Observé que el otro local que tiene el edificio, el opuesto al comentado y que está destinado a oficinas, ya tenía las ventanas modificadas y con unas medidas que me eran viables (1,6x2 m). El vecino había dejado la misma anchura, pero las había bajado 90 cm. Para resolver mi petición, la comunidad convocó una reunión extraordinaria donde asistieron pocos vecinos y la mayoría no veía con buenos ojos lo que estaba solicitando: igualar el tamaño de las ventanas del local contiguo. Alegaban que el vecino no pidió permiso en su día (hace más de 25 años) y que incluso se había atrevido a hacer una puerta de acceso al lado del portal. Yo les indiqué que sólo quería bajar las ventanas, nada de nuevos huecos/accesos, pero no atendieron a razones ni dieron otro motivo justificable a su negativa. ¿Me ha pasado esto por ir de buenas, de cara y por pedir permiso? ¿me he tirado piedras sobre mi mismo tejado? Me han comentado que impugne el acta, acta que aún no ha realizado el administrador después de un mes y que se realizó en una junta en la que aún no era propietario (no sé si esto afecta), pero esto ya tendría un juicio vinculado, o que proceda a realizar la obra y que me denuncien si quieren... Lo que veo es que hay un precedente (el local de al lado), no perjudico a ningún vecino, la reforma no afecta a nada estructural, estoy igualando la fachada (ahora un local tiene las ventanas grandes y el otro pequeñas), tendré el permiso del cambio de uso (lo que exige unas condiciones de cumplimiento). Muchas gracias de nuevo, a ver si me podéis dar algo de luz... P. D.: Edito para agregar una fotografía y describir gráficamente lo comentado. Ventana del local derecho vs. Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007. La convivencia en una comunidad de vecinos no siempre es sencilla. Basta con que alguien cambie el color de una barandilla, instale un toldo distinto o decida hacer una pequeña obra para colocar el aire acondicionado para que se genere un conflicto. Abrir una ventana donde antes no la había, agrandarla para que entre más luz o cerrar un balcón parece, a simple vista, una decisión privada. Pero no lo es. Y ahí es donde entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. Durante años se extendió la idea de que cualquier alteración en fachada exigía unanimidad absoluta de la comunidad, algo casi imposible de conseguir. Sin embargo, las reformas legales y la interpretación de los tribunales han cambiado el panorama. Hoy el procedimiento es más claro y, en determinados casos, menos rígido de lo que muchos creen.
Abrir las ventanas en la fachada sin permiso ya no es un problema
El primer punto clave es entender qué es la fachada desde el punto de vista legal. Aunque forme parte visible de una vivienda o local concreto, la fachada es un elemento común del edificio. No pertenece en exclusiva al propietario del piso o del bajo comercial. Esto significa que cualquier modificación que afecte a su estructura o configuración no puede hacerse por decisión unilateral. Abrir un hueco nuevo, ampliar una ventana existente o añadir una puerta supone alterar un elemento común y, por tanto, requiere cumplir con lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal. De este modo, el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio necesita autorización administrativa y acuerdo previo de la Junta de Propietarios. En ese apartado se incluyen expresamente intervenciones como el cerramiento de terrazas o la modificación de la envolvente del edificio.
Ya no siempre se exige unanimidad
Uno de los cambios más relevantes está en las mayorías necesarias. Tradicionalmente, cualquier modificación que afectara a elementos comunes exigía unanimidad. En la práctica, eso suponía que un solo voto en contra podía bloquear la actuación. Con las reformas introducidas y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el criterio se ha flexibilizado. El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, en muchos de estos supuestos, basta con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, no hace falta que todos estén de acuerdo, pero sí una mayoría cualificada. Este matiz cambia por completo el escenario para quienes desean abrir una ventana o modificar un hueco existente en la fachada.
Sin acuerdo previo, los tribunales suelen ser tajantes
La experiencia judicial demuestra que cuando un propietario actúa por su cuenta y modifica la fachada sin autorización de la comunidad, lo habitual es que los tribunales ordenen la reposición al estado original. Los jueces consideran que se ha producido una alteración de un elemento común sin el consentimiento exigido por la ley. En esos casos, además del coste de la obra, el propietario puede enfrentarse a una demanda y a la obligación de deshacer lo ejecutado. En cambio, cuando existe acuerdo previo de la comunidad adoptado con la mayoría exigida, la situación cambia de forma radical. Con la autorización de la Junta, el margen de conflicto se reduce considerablemente.
No basta con la comunidad: también hay que mirar el Código Civil
La autorización de la comunidad no lo es todo. Aunque la Junta dé su visto bueno, el propietario debe cumplir con lo establecido en el Código Civil. El artículo 580 señala que ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en una pared medianera ni ventana ni hueco alguno. Es decir, si la pared es compartida con otro inmueble, también se necesita el consentimiento correspondiente. Además, el artículo 582 del Código Civil regula las distancias cuando las ventanas dan a la finca del vecino. Por este motivo, no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos sobre la propiedad colindante si no hay al menos dos metros de distancia entre la pared y la finca vecina. En el caso de las vistas oblicuas, aquellas que obligan a girar la cabeza en un ángulo para observar la propiedad contigua, la distancia mínima exigida es de 60 centímetros. Estas limitaciones son especialmente relevantes en patios interiores o edificaciones colindantes, no sólo cuando la ventana da a la vía pública.
En definitiva, la clave está en el procedimiento. No se trata de que ahora se pueda abrir una ventana sin más, sino de que el marco legal es más claro que antes. ¿Tienes un ático con terraza y quieres abrir una ventana en la fachada para que entre más luz en tu piso? ¿O tienes una planta baja con un precioso patio y quieres hacer más grande la ventana que tienes ahora? Si es así, toma nota. Cuando tenemos una terraza nos gusta disfrutarla no solo físicamente sino también visualmente. Por esta razón, solemos querer abrir nuestro piso a la terraza. Si quieres abrir una ventana nueva o hacer más grande la que tienes deberás tener en cuenta que, a pesar de que tengas el uso privativo de la terraza o patio, la fachada es propiedad de la comunidad de propietarios. Cualquier modificación que hagas en ella deberá aprobarse en una reunión de la comunidad y quedar reflejado en un acta. Una vez tengas el acta firmada por los vecinos deberás pedir un permiso a tu ayuntamiento, quien te pedirá un proyecto técnico. Se trata de una cuestión de seguridad principalmente, puesto que muchas fachadas son paredes estructurales del edificio y, si no lo son, en muchos casos abrir una ventana significa un cambio en el peso del edificio. Se trata de una cuestión de seguridad principalmente, puesto que muchas fachadas son paredes estructurales del edificio y, si no lo son, en muchos casos abrir una ventana significa un cambio en el peso del edificio.
Buenas tardes, excelente artículo. Tengo una vivienda para reformar en un cuarto piso. Tiene una terraza cerrada con aluminio a la que dan un salon y dos dormitorios y me gustaría abrir tres puertas, o sea quitar el muro que queda debajo de la abertura. La terraza está cerrada ya hace años con aluminio y vidrios. podría cerrarlo? que tendría que hacer para conseguirlo?
Hola Marta. Esta respuesta solo la pueden dar las bases que tenga la propia comunidad de vecinos.
La convivencia en una comunidad de vecinos no siempre es sencilla. Basta con que alguien cambie el color de una barandilla, instale un toldo distinto o decida hacer una pequeña obra para colocar el aire acondicionado para que se genere un conflicto. Abrir una ventana donde antes no la había, agrandarla para que entre más luz o cerrar un balcón parece, a simple vista, una decisión privada. Pero no lo es. Y ahí es donde entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. Durante años se extendió la idea de que cualquier alteración en fachada exigía unanimidad absoluta de la comunidad, algo casi imposible de conseguir. Sin embargo, las reformas legales y la interpretación de los tribunales han cambiado el panorama. Hoy el procedimiento es más claro y, en determinados casos, menos rígido de lo que muchos creen.
Resumen práctico para abrir una ventana en la fachada
- La fachada es un elemento común y cualquier modificación que afecte a su estructura o configuración necesita aprobación de la Junta de Propietarios y, en muchos casos, licencia municipal.
- La mayoría necesaria para cambios en elementos comunes suele ser de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Si no hay acuerdo previo, la jurisprudencia tiende a exigir la reposición al estado original, con posibilidad de contestación judicial y costes asociados.
- Además del permiso de la comunidad, puede ser necesario cumplir con el Código Civil, especialmente en paredes medianeras y distancias a la finca colindante.
En definitiva, la clave está en el procedimiento y en la coordinación entre comunidad, ayuntamiento y posibles terceros. Si empiezas por conseguir el visto bueno de la Junta y presentas el proyecto en urbanismo, tendrás un marco más claro para tu actuación, reduciendo riesgos de conflicto y de deshacer obras.