Reconocemos que el país enfrenta simultáneamente una crisis habitacional persistente, una desaceleración del sector construcción y urgencias reales en materia de reconstrucción. Nuestra preocupación principal es que varias de las disposiciones propuestas no solo apuntan a resolver dificultades procedimentales o cuellos de botella normativos, sino que producen efectos sustantivos sobre el modelo de desarrollo urbano.
Este cambio aumenta la superficie útil computable dentro del mismo envolvente, y por tanto eleva la edificabilidad efectiva de los proyectos sin cambiar formalmente otros parámetros. Este es uno de los cambios más sensibles. El alcalde de La Cisterna planteó que el problema no es la altura en sí, sino la densificación sin planificación, y citó efectos ya vistos en barrios sobrecargados. Aquí hay una alteración material del régimen de densidad urbana. La medida puede ser pertinente, pero en su formulación actual opera como un incentivo regulatorio sin adecuada calibración territorial. Además, no considera que la proximidad al transporte público no garantiza una disminución en el uso del automóvil, dado el aumento sostenido de la motorización de los hogares. Bajar de 5.000 m² a 2.500 m² amplía enormemente el universo de predios elegibles para un régimen excepcional. La rebaja del umbral de superficie y la flexibilización de las condiciones de localización amplían significativamente el uso del conjunto armónico, desdibujando su carácter excepcional. Este artículo es uno de los núcleos más claros de aumento de rentabilidad por desregulación normativa. Este artículo rompe la lógica de integralidad regulatoria y puede generar un régimen híbrido altamente favorable al titular del proyecto. Aunque se invoque equivalencia, jurídicamente se debilita el principio de evaluación independiente del impacto vial. La reconstrucción requiere flexibilidad, pero no debería habilitar modificaciones sustantivas de la estructura vial sin debate territorial. Este es uno de los puntos más severos del paquete. Este artículo no solo agiliza; suspende de hecho el régimen urbanístico para ciertos proyectos. Si estas modificaciones se aprueban en el sentido propuesto, el efecto más probable no es solo “agilizar” ni solo “abaratar”, sino reconfigurar el equilibrio entre planificación pública y valorización inmobiliaria del suelo.
Con fecha 23 de febrero de 2026 se publicó en el Diario Oficial el Decreto Supremo N° 10/2025, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) e incorpora un régimen de técnicas habilitantes alternativas (THA) al permiso o autorización por parte de la Dirección de Obras Municipal competente (DOM) para la ejecución de obras que cumplan con los supuestos requeridos ("Decreto"). Este régimen es de carácter excepcional y de aplicación restrictiva, y no exime del cumplimiento íntegro de la normativa urbanística y de construcción ni de las autorizaciones sectoriales que correspondan.
¿Qué cambia con el D.S. N° 10/2025? El Decreto crea el Capítulo 6 del Título 1 de la OGUC y establece, en simple, 3 cambios clave respecto de las obras que cumplan con los supuestos expresamente previstos en la OGUC:
- Define las THA como un mecanismo excepcional y de aplicación limitada a los supuestos taxativos de la OGUC para ejecutar obras sin permiso o autorización previa de la DOM, entre las cuales se encuentra la presentación y archivo de una declaración jurada.
- Regula 3 declaraciones juradas -inicio de obras, término de ejecución y obras auxiliares- con contenidos mínimos, respaldo técnico y pago de derechos municipales (salvo la declaración de término, que no devenga derechos); y,
- Distingue con precisión los efectos de cada declaración: (i) el archivo de la declaración de inicio habilita la ejecución de la obra; (ii) el archivo de la declaración de término produce los efectos de la recepción definitiva; y (iii) la declaración de obras auxiliares únicamente autoriza faenas e instalaciones provisionales durante la ejecución, sin habilitar ocupación ni producir recepción.
Con todo, ejecutar las obras mediante THA no altera la obligación de cumplir las demás disposiciones legales, reglamentarias y normas técnicas aplicables, ni limita las facultades de fiscalización de la DOM; y el archivo de la declaración jurada de término produce los efectos de la recepción definitiva para los fines del artículo 18 de la LGUC (responsabilidades de los propietarios y profesionales).
¿Cómo se regulaba antes? Antes de esta modificación, la regla general exigía permiso o autorización previa de la DOM para construir, ampliar, alterar, reparar o demoler.
Casos en que procede la declaración jurada: el Decreto establece que la vía de declaración jurada procede solo respecto de obras que cumplan los supuestos expresamente previstos en la OGUC y los requisitos copulativos que esta fija. Aquellas obras que no cumplan con estos supuestos y requisitos seguirán estando sujetas a lo establecido en la OGUC con anterioridad a la modificación.
En concreto, e ilustrativamente, se incluyen casos en que proceden THA: obras ejecutadas con cargo a subsidios del DS N° 10/2015 -Programa de Habitabilidad Rural- en la tipología "Sitio del Residente"; ampliaciones calificadas como obra menor de edificaciones con uso de suelo equipamiento; con carga de ocupación 100 personas e informe favorable de revisor independiente; ampliaciones de viviendas sociales y regularización de edificaciones anteriores al 31 de julio de 1959; alteración, reparación o reconstrucción de edificaciones; y demoliciones, presentando los antecedentes que la OGUC exige para cada caso.
En áreas verdes: solo algunas obras se tramitan por THA. Procede para edificaciones con destinos complementarios al área verde -como sombreaderos, pérgolas, servicios higiénicos o pañoles- siempre que no constituyan equipamiento y acompañando los antecedentes exigidos para obras menores. En cambio, miradores, juegos infantiles y obras de paisajismo quedaron exentos de permiso por el nuevo N° 11 del artículo 5.1.2 OGUC; por tanto, no requieren permiso ni declaración jurada. Piscinas privadas: emplazadas a 1,5 m o menos del deslinde con predios vecinos, acompañando los antecedentes específicos que indica la OGUC.
Obras nuevas o ampliaciones que no sean obra menor, en supuestos acotados: (i) viviendas con subsidio rural en "Sitio del Residente"; y (ii) instalaciones de apoyo a actividades productivas o de infraestructura en área rural, con superficie edificada total = 100 m², cumpliendo copulativamente las exclusiones generales indicadas más abajo.
Existen exclusiones generales: proyectos emplazados en áreas afectas a utilidad pública, en áreas de riesgo, en zonas, franjas o radios de restricción, o en áreas de protección de recursos de valor natural o patrimonial cultural, así como en inmuebles con protección patrimonial; además, no procede cuando el proyecto contemple la cesión directa de superficies del terreno, según el artículo 2.2.5 bis de la OGUC.
Vigencia y aplicación en 2026: Las modificaciones comenzaron a regir 60 días después de su publicación, es decir, el 25 de abril de 2026, y aplican solo a solicitudes y presentaciones ingresadas con posterioridad.
