La regulación se contiene en los artículos 1588 y ss. del Código Civil. La obligación principal del arrendador, comitente o dueño de la obra es pagar el precio pactado. O bien, se puede optar por la resolución del contrato si la causa de la insatisfacción del dueño de la obra es irreparable. También procede la resolución si el incumplimiento tiene una entidad suficiente como para justificar esta decisión. En este sentido, la jurisprudencia establece que el promotor no puede invocar la excepción de cumplimiento defectuoso para suspender el pago cuando los defectos de la obra sean menores. Por su parte, el comitente o dueño de la obra puede desistir por su sola voluntad del contrato, aunque la construcción se haya iniciado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella, tal y como establece el artículo 1594 del Código civil. En cuanto a la fijación de la indemnización, a falta de acuerdo entre las partes, existe un criterio jurisprudencial orientativo que estima en un 15% del precio de la obra como la indemnización adecuada para el contratista en caso de desistimiento unilateral del dueño de la obra.
¿Necesita asesoramiento? ¿Qué hacer si hay un incumplimiento contractual de la construcción? En alguna que otra ocasión hemos hablado de los incumplimientos de contratos. Hoy nos centramos en el incumplimiento contractual de la construcción. Dos vertientes de este asunto son los que trataremos hoy, por un lado los retrasos en las entregas de vivienda nueva. No solo en incumplimiento contractual de la construcción, lo cierto es que en todos los contratos si una de las partes no cumple con sus obligaciones puede estar sujeta a la indemnización por daños y perjuicios. Los daños y perjuicios que del incumplimiento contractual se vea afectada una de las partes. Como no puede ser de otra forma para que esto sea así se necesita un contrato que incumplir. Esta posibilidad de daños y perjuicios se recoge en nuestro Código Civil. Aparte de lo contenido en la letra de la Ley, la aplicación de la misma en los Tribunales exige que exista el incumplimiento de una parte, además de un perjuicio o daño a la otra parte. Ese daño o perjuicio debe ser real y efectivo. Y por supuesto debe devenir del incumplimiento contractual. Debe existir la consiguiente relación de causa efecto. Esto viene a decir que solo el incumplimiento contractual no deviene en daños y perjuicios. Dos vertientes del incumplimiento de un contrato de construcción nos interesan hoy. El relativo al retraso en la entrega de una vivienda de obra nueva, respecto del plazo reflejado en el contrato. Y por supuesto la existencia de defectos y vicios en la construcción que hacen a ésta inservible para el uso para el que se construye.
Sin duda la compra de una vivienda es una de las decisiones que marcan la vida y el futuro de muchas personas. Por lo general dos opciones son las más obvias. Comprar algo ya construido, de segunda mano o nueva ya edificada. La compra de una vivienda sobre plano no tiene porque ser una decisión arriesgada. En principio la fiabilidad de los agentes de la construcción es más que solvente. Pero no siempre las cosas salen como esperamos. Uno de esos inconvenientes más usuales es el incumplimiento de los plazos de entrega. En ocasiones hemos jugado con esos plazos. Dejamos la vivienda en alquiler esperando entrar en una fecha concreta en la nueva vivienda. Lo primero de todo antes de firmar un contrato de compraventa de vivienda sobre plano hay que estudiarse el mismo. Y en esta cuestión que tratamos debemos atender a que el plazo de entrega tenga carácter esencial. Para qué para que se pueda resolver el mismo por cuenta del comprador. Es decir si en el contrato existe un pacto concreto en ese sentido, la resolución del mismo es más que justificada. No obstante aún no existiendo se debe indagar si ese retraso frustra las expectativas del comprador. Una simple previsión de entrega en los contratos puede bastar en la mayoría de los Tribunales para la resolución del contrato.
En estas muchos os preguntaréis pero ¿qué tiempo fuera de plazo es suficiente para resolver el contrato? Seguramente el retraso en la entrega y el daño causado sea algo subjetivo y que no se puede medir igual para cada caso. Para estas diatribas una sentencia del Tribunal Supremo del año 2015 marcó un cambio de criterio. En ella se decía que el incumplimiento del plazo marcado en contrato justifica la resolución del mismo. Es decir si fuera de plazo somos requeridos para la escritura y aún no hemos reclamado la resolución, habríamos perdido la oportunidad de hacerlo. Y al contrario, cualquier retraso por irrelevante que pueda parecer en lo marcado como entrega de la vivienda, ya es suficiente para reclamar la resolución del contrato. La jurisprudencia es clara, un constructor que entrega una vivienda con vicios o defectos constructivos debe responder por ello. Para ello se aplicaría el Artículo 1591 de nuestro Código Civil. Pero lo cierto es que al margen de la responsabilidad decenal, y al tiempo, existe también un incumplimiento contractual. Esto es que una de las obligaciones que devienen del contrato es la entrega del a edificación en buenas condiciones. Esto es sin vicios ni deficiencias. Abre pues la posibilidad de reclamar por el Artículo 1101 del Código Civil, el que ya mencionamos al principio de este texto. Así las cosas el Tribunal Supremo permite que se pueda reclamar por ruina funcional, recogida en el Artículo 1591. Al tiempo con el incumplimiento contractual del Artículo 1124 ó el cumplimiento defectuoso que recoge el Artículo 1101. De esta forma el comprador perjudicado podrá optar por la acción que mejor defienda sus intereses. Lo mejor de todo es que no se nos obliga a elegir una frente a otra de forma preferente.
Una cuestión fundamental en las acciones por incumplimiento contractual es que los defectos existentes no tiene que tener la consideración de ruina. La consideración de los mismos es irrelevante para esta acción. José Luis Búrdalo Martínez respondió... Hace un par de días respondía una consulta similar... Puede tomar dos vías de acción, seguir con la obra pero sentando al albañil a firmar condiciones de plazo o al menos tratar de hacerlo... y si no contesta a requerimiento fehaciente (burofax) e incluso incorporating a SU OBRA si usted lo desea, un técnico que controle el trabajo, calidad, certificaciones, etc... y la segunda vía o, si no contesta a la primera, peritar el estado de obra y propuesta de liquidación para poder comunicársela al albañil, "la obra a día de hoy vale xxxx (salga a favor o en contra)" para proceder a firmar acuerdo y liquidar y liberar la obra o demandar y liberar la obra... pues lo triste es que pese a que no termine, pese a que no le conteste, encima si usted acaba la obra por otra vía se puede encontrar con una demanda por rescisión unilateral, indefensión y reclamación del 50% restante... En nuestras actividades personales y profesionales uno de los riesgos a los que nos enfrentamos es el del incumplimiento de los contratos de prestación de servicios. ✅ LA IMPORTANCIA DE TENER UN BUEN CONTRATO✅ LAS OBLIGACIONES SURGIDAS DE LOS CONTRATOS✅ INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL✅ CONTRATO CUMPLIDO DEFECTUOSAMENTE✅ EL INCUMPLIMIENTO EN UN CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS...
¿Qué podemos hacer cuando la otra parte no lleva a cabo su obligación?✅ LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO: REQUISITOS Y CONSECUENCIA. ¿Qué pasa si la otra parte se opone a la resolución del contrato? La inclusión de una cláusula penal de incumplimiento contractual nos puede evitar tener que acudir a los Tribunales para pedir daños y perjuicios. Los acuerdos comerciales, como por ejemplo una venta de servicios o la adquisición de propiedades, suelen reflejarse en contratos. Lo más habitual es que se pacten obligaciones recíprocas. En ellas cada una de las partes se obliga a una prestación, convirtiéndose en deudora y acreedora de la otra. Sus obligaciones son diferentes pero están ligadas. Son prestaciones interdependientes. que la otra parte pierda nuestra confianza: Esto es bastante frecuente cuando los incumplimientos han sido reiterados. En ambos casos habrá que estudiar si se puede intentar una solución extrajudicial, o si por el contrario, hay que recurrir a la vía judicial directamente. Una situación que nos consultan a menudo es cuando se cumplen las obligaciones del contrato pero con defectos. Si exigimos el cumplimiento forzoso del servicio o contraprestación en cuestión, habrá que tener en cuenta el interés contractual positivo. Por otra parte, la resolución del contrato tiene como consecuencia la vuelta a la situación previa al negocio jurídico. Es como si nunca se hubiera formalizado el contrato entre las partes. ¿Qué pasa si la otra parte se opone a la resolución del contrato? Es muy importante asegurarnos de dejar constancia por escrito de esta petición, por si fuera necesario en momentos posteriores. Si no conseguimos llegar a un acuerdo extrajudicial podemos recurrir a la mediación como paso previo a una posible demanda. Algo parecido se puede intentar conseguir a través de los actos de conciliación. Aquí lo que se hace es presentar un escrito en los juzgados para que la otra parte reconozca judicialmente los incumplimientos del contrato. El proceso monitorio es un procedimiento rápido de reclamación de deudas de carácter dinerario. Se decidirán mediante juicio verbal las demandas cuya cuantía no exceda de 6000€. Puede ser que el propio incumplimiento provoque un perjuicio a la otra parte. Bien por daños económicos o perjuicios en sus intereses materiales o morales. Para calcular la cuantía de los daños se tiene en cuenta tanto la pérdida sufrida como lo que se ha dejado de ganar. En el caso de los retrasos en la entrega de una vivienda de obra nueva habrá que tener en cuenta dos cuestiones fundamentales: en primer lugar habrá que ver si en el contrato el plazo de entrega tiene carácter esencial, lo que permitiría la resolución del mismo por parte del comprador. En cuanto a la entrega de una vivienda nueva con defectos y vicios nos encontramos también ante un incumplimiento contractual. Y ello porque una de las obligaciones que devienen de este tipo de contratos es la de la entrega de la edificación en buenas condiciones. En este caso tenemos varias posibilidades a la hora de reclamar ya que podemos decantarnos por: el incumplimiento contractual del art. 1124, el cumplimiento defectuoso del art. 1101 o bien la ruina funcional recogida en el art. ⚖️ Más de 600 casos resueltos desde 2013 - abogacía, administración de fincas y concursal Consulta gratuita →InicioConstrucciónIncumplimiento de Contrato de ObraConstrucción · Las PalmasEl incumplimiento del contrato de obra es más habitual de lo que parece: el constructor desaparece, paraliza la obra por impagos que dice tener, entrega con meses de retraso o usa materiales distintos a los pactados. El contrato de obra (tanto verbal como escrito) genera obligaciones legales. Los incumplimientos se reclaman.2 opcionesExigir cumplimiento o resolver el contrato+dañosIndemnización por retrasos y perjuicios5 añosPrescripción de la acción por incumplimientoTipos de incumplimiento que reclamamosResolución del contrato de obraCuando el incumplimiento es grave o definitivo, el propietario puede resolver el contrato, pedir la devolución de las cantidades entregadas y reclamar los daños.Constructor que abandona la obraEl abandono es el incumplimiento más grave: acción de resolución con reclamación de todos los daños incluyendo el coste de contratar a otro constructor.Retrasos injustificadosSi el contrato establece plazo y no se cumple: cláusulas penales, indemnización por daños causados por el retraso (alquiler, mudanzas, lucro cesante).Sobrecostes no pactadosEl constructor no puede cobrar extras no aprobados por el propietario. Reclamamos la devolución de los importes cobrados en exceso o sin justificación.Calidades inferiores a las pactadasSi los materiales o acabados no son los del contrato o el proyecto: reclamación de sustitución o reducción de precio proporcional.Retención de cantidades y garantíasLa retención de un porcentaje hasta la aceptación final de la obra es un derecho del proprietário que muchos constructores intentan esquivar.Servicios que ofrecemosRequerimiento formal al constructor antes de la demandaResolución judicial del contrato de obra por incumplimiento graveReclamación de daños por retrasos injustificados (alquiler, mudanzas, lucro cesante)Devolución de cantidades entregadas a constructor incumplidorReclamación por sobrecostes no aprobadosReclamación por calidades inferiores o materiales no pactadosReclamación a la aseguradora del constructor (responsabilidad civil)Demanda por incumplimiento ante el Juzgado de Primera Instancia
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