La construcción de una vivienda o local es una decisión importante tanto a nivel personal o profesional, como económico. El contrato de construcción también denominado contrato de arrendamiento de obra o simplemente contrato de obra, es un acuerdo por el que una de las partes, el contratista o constructor, se obliga a ejecutar una obra para la otra parte, propietario o promotor, a cambio de un precio, en las condiciones que se pacten. En este artículo analizamos las modalidades, obligaciones y principios básicos que deben considerarse en este tipo de contrato.
Modalidades del contrato de obra
Contrato de obra sin suministro de materiales. Contrato de obra con suministro de materiales. El contratista se obliga, no solo a ejecutar la obra, sino también a suministrar el material. Contrato de obra por administración o por encargo. Se trata de una modalidad contractual en que el precio no está determinado previamente, sino que se fija sobre la base de los materiales adquiridos y utilizados, la mano de obra empleada por el contratista y los trabajos efectivamente ejecutados. Contrato de obra por piezas o unidad de medida. Contrato de obra a precio alzado. También llamado “llaves en mano”, precio cerrado o por ajuste, es aquél que comprende una o varias unidades de obra o la totalidad de los trabajos comprendidos en un proyecto, cuyo precio se establece de forma global con base a un presupuesto cerrado.
La obligación esencial del contratista o constructor es realizar la obra de conformidad con lo pactado y de manera correcta, con la diligencia y pericia exigible en su profesión y, en su caso, aportando los materiales o conservando los recibidos del dueño durante la ejecución de los trabajos. La obligación principal del promotor es abonar el precio. A él le corresponde probar que la obra no se ha concluido satisfactoriamente, en caso de rechazar el pago por este motivo. También está obligado a cooperar para la recepción de la obra una vez terminada, sin demora. La entrega de la obra se documenta a través del acta de recepción de obra. Existen una serie de responsabilidades por defectos constructivos y daños, así como plazos para su reclamación.
Responsabilidades y plazos de garantía
Responsabilidad por defectos de acabado y terminación es de un año desde la finalización de la obra. En cualquiera de los casos anteriores, el plazo se refiere al tiempo dentro del cual debe aparecer el defecto para quedar cubierto por la garantía. La redacción y negociación de un contrato de obra requiere la pericia legal de un abogado experto en derecho de la construcción. Boltas Boyé Abogados es un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario y asesoramiento en la compra y venta de inmuebles. Contamos con más de 30 años de experiencia y estamos respaldados por peritos y técnicos especializados del sector. Sabemos que el proceso de construcción, reforma o rehabilitación es un proceso complejo que suele llevar aparejada una elevada inversión. En Boltas Boyé Abogados estamos especializados en reclamaciones derivadas de la construcción, ya sean judiciales o extrajudiciales.
Contenido esencial de un contrato de obra
Un contrato de construcción es un acuerdo entre un cliente (propietario) y un contratista que establece los términos y condiciones de un proyecto de construcción. El tamaño del proyecto no importa. Cuando algo sale mal, necesitas un contrato que sirva como evidencia de lo que acordaron. Un contrato de construcción bien redactado te protege de muchos problemas comunes que aparecen en proyectos de construcción. Mantiene el proyecto organizado mediante obligaciones claras: El contrato establece exactamente qué trabajo se hará, cuándo terminará y quién es responsable de qué. Previene disputas y malentendidos: Muchos conflictos en proyectos de construcción surgen por diferencias de expectativas. Proporciona respaldo legal en caso de incumplimiento: Si el contratista no termina el proyecto o lo hace mal, el contrato puede proporcionarte fundamentos legales para reclamar el cumplimiento del acuerdo o solicitar compensación. Si el cliente se niega a pagar según lo acordado, el contrato le da al contratista evidencia para cobrar lo que se le debe. Define términos de pago: El contrato especifica cuánto pagas y cuándo. Crear un contrato de construcción completo te protege y asegura que tu proyecto salga bien.
Escribe los nombres completos y direcciones del cliente y del contratista. Si el contratista es una empresa, incluye el nombre legal completo de la compañía y el número de licencia del contratista. Esta es la sección más importante del contrato. Alcance: Detalla cada tarea que el contratista deberá realizar. Ubicación: Incluye la dirección completa de la propiedad. Planos: Adjunta dibujos arquitectónicos si los tienes. Procedimiento para órdenes de cambio: Establece cómo se manejarán los ajustes. Total: Especifica el precio completo del contrato. Cronograma: No pagues todo por adelantado. Establece la fecha de inicio y la fecha estimada de finalización del proyecto. Incluye qué pasa si el contratista se retrasa. Aclara quién proporcionará los materiales. A veces el contratista los compra e instala y a veces el cliente los proporciona y el contratista solo los instala. Si el contratista los compra, especifica la calidad y las marcas que se usarán. Determina quién obtendrá los permisos de construcción necesarios. Generalmente esto es responsabilidad del contratista. Indica si el contratista puede contratar subcontratistas para parte del trabajo. Una buena garantía te protege si algo sale mal después de terminar el proyecto. Duración: Las garantías por lo general duran un año después de que el trabajo haya sido terminado. Cobertura: Explica qué problemas están incluidos. Requiere que el contratista tenga seguro de responsabilidad civil y seguro laboral para trabajadores. Pide copias de los certificados antes de que empiece a trabajar. Define bajo qué condiciones cualquier parte puede terminar el contrato antes de tiempo. Establece cómo se resolverán los desacuerdos. ¿Usarán mediación, arbitraje o irán directo a la corte?
Factores de pago y estructura
Hay diferentes formas de estructurar el pago en un contrato de construcción. Precio fijo: El contratista cobra un precio fijo total por todo el proyecto. Este precio incluye todo el tiempo y materiales, sin importar cambios o imprevistos. Costo más beneficio: Pagas todos los costos reales del proyecto (materiales, mano de obra, permisos) más un porcentaje o cantidad fija como ganancia para el contratista. Tiempo y materiales: Pagas por las horas trabajadas a una tarifa por hora más el costo de los materiales. Precio por unidad: Pagas un precio fijo por cada unidad de trabajo completada. Este apartado debe ajustarse a las circunstancias del proyecto y reflejar claramente el método de pago acordado.
Relación entre contrato de obra y otros modelos contractuales
En España, es muy común firmar un presupuesto en donde se detalle toda información relativa a la ejecución de la obra. Por ejemplo, condiciones, requisitos, resultados, costos, entre otros. Debe incluirse una descripción precisa y detallada de la obra a ejecutar. Indique si las partes son individuos o empresas y, si corresponde, datos de la empresa. Un contrato de obra puede extinguirse, aparte del motivo obvio de que la obra o el servicio haya llegado a su fin, en el caso de que en la obra ya no sea necesaria la prestación del servicio. Este tipo de contrato se suele celebrar para una obra determinada, sin atender al plazo de duración que el mismo tendrá. El contrato puede describirse por escrito e incluir su identificación como contrato de obra y servicio, así como describiendo exactamente qué obra o qué servicio ha de realizar el trabajador.
Procedimiento práctico y herramientas de gestión
Una relación laboral va a generar un mayor número de obligaciones para el empleador, entre otras, las relativas a seguridad social y derecho laboral. Tanto clientes como proveedores pueden utilizar este contrato. Ambos se benefician de la existencia de un Contrato de Obra plasmado por escrito. Es muy útil para clientes que necesiten los servicios de estos contratistas o autónomos y quieran disponer de un contrato en donde se fijen los términos y condiciones de la ejecución de la obra. Además de incluir cláusulas importantes como si incluirá el material para la obra, indemnizaciones por retraso, entre otros.
En el diseño de un contrato de construcción también pueden destacarse elementos como alcance, costos, cronograma, entrega, garantías y resolución de disputas. Un contrato bien estructurado facilita la gestión de cambios y la cooperación entre las partes, y puede incluir cláusulas sobre confidencialidad, propiedad intelectual y subcontratación. En muchos casos, la claridad y la precisión de estas cláusulas previenen disputas y contribuyen a una ejecución más eficiente del proyecto.
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